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공동명의 주택 취득…절세 효과 ‘조목조목’ 따져볼까
작성자 : 관리자 조회 : 580 등록일 : 2018-04-12
부동산을 공동명의로 취득하면 일방적으로 재산을 처분하거나 담보대출을 받기 힘들기 때문에 재산권 보호에도 유리하다.

또한 공동명의는 세금을 줄이는 데도 기여한다. 최근 다주택자 양도세 중과 등 부동산 관련 세금 규제가 강화됨에 따라 공동명의를 통한 절세를 고려하는 경우가 더욱 늘고 있다.

지금부터 공동명의로 주택을 취득할 경우의 절세효과에 대해 세목별로 살펴보자.

부동산을 취득할 때에는 취득세가, 보유하고 있는 것에 대해서는 재산세가 과세된다. 취득세와 재산세는 부부 공동명의로 해도 각각의 지분율 만큼 세금이 과세되고 총액은 단독명의로 할 경우와 동일하다.

따라서 무주택자인 부부가 양도소득세나 종합부동산세 부담이 없는 9억원 이하의 주택을 구입하는 경우에는 절세효과를 위해 굳이 공동명의로 할 필요는 없다.

부동산을 부부 공동명의로 취득할 경우 절세 효과를 가장 크게 기대할 수 있는 분야는 양도소득세와 종합부동산세다. 이 세금은 인별로 각각 과세되기 때문이다.

양도소득세의 경우 누진세율 체계로서 공동명의로 지분을 나눌 경우 양도소득 금액이 분산되어 상대적으로 낮은 세율을 적용 받을 수 있다.

예를 들어 양도소득금액이 8천만원 경우 세율 24%가 적용되나 공동명의로 하면 양도소득금액이 각각 4,000만원이 되어 세율 15%가 적용된다.

여기에 기본공제 250만원도 각각 적용되므로 그만큼 더 공제 받을 수 있다.

종합부동산세는 1세대 1주택자의 경우 기준시가 9억원, 2주택자 이상인 경우 6억원을 초과하는 금액에 대해 인별로 과세된다.

부부가 각각 단독명의로 남편이 7억원, 부인이 5억원인 주택을 보유한 경우 남편 소유 주택은 6억원을 초과하므로 종부세 과세대상이다. 그러나 지분율을 절반으로 하여 2주택 모두 공동명의로 취득한 경우에는 부부 각각 6억 원이 되기 때문에 종부세를 피할 수 있다.

부모로부터 주택을 상속 또는 증여받는 경우에도 공동명의로 하면 세금을 줄일 수 있다.

상속세나 증여세도 누진세율 체계이기 때문에 분산효과로 인해 상속 및 증여 재산이 감소되어 좀더 낮은 세율을 적용 받을 수 있는 것이다.

공동명의 취득을 통해 절세 효과를 보려면 주의해야 할 점이 있다.

부부간 증여 시 비과세 범위는 10년간 6억원이므로 만일 전업주부이라면 비과세 한도인 6억원에 해당되는 지분율로 공동명의를 해야 한다.

시가가 15억원인 주택을 전업주부와 공동명의로 취득할 경우에는 부인의 지분율을 일단 증여세 비과세 6억원에 해당되는 2/5로 하고, 10년 후 다시 지분율을 증가시키는 방법을 고려할 수 있다.

소유권 이전등기 이후에 공동명의로 전환하는 경우에는 4%의 취득세가 다시 과세된다. 따라서 단독명의 주택을 공동명의로의 전환할 때는 그에 따른 절세 효과에 면밀히 비교하여 결정해야 한다.

(국세일보 최윤정기자)
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